聚义商学院| 房地产前景:短看金融、中看土地、长看人口,赣州三者皆占!每日内参(102)

不知不觉,2019年已经过去了三分之二,在金九银十来临之际,房价走向成为很多购房者关注的问题。我们每天都在见证着赣州的发展变化,我们以为对这个地方了如指掌,却始终看不透赣州的房价。房地产行业内有句话说…

不知不觉,2019年已经过去了三分之二,在金九银十来临之际,房价走向成为很多购房者关注的问题。我们每天都在见证着赣州的发展变化,我们以为对这个地方了如指掌,却始终看不透赣州的房价。
房地产行业内有句话说的非常好,“房地产前景,短期看金融,中期看土地,长期看人口。”金融是杠杆、土地是供给、人口是房地产最根本的需求。从权威网站统计信息来看,目前赣州房价均价1万元整,最近一年价格涨幅趋缓。
短期看金融
房地产市场短期看金融,主要是因为金融手段是调控最主要的工具。阿基米德曾说过:“给我一个杠杆,我能撬动整个地球。”有了金融杠杆,才使得老百姓都能买上遥不可及的房子。
举个例子,赣州市区某套房子总价100万,首付30%(部分房源可以做到首付20%)和首付50%,中间差了20万。30万对于很多人来说咬咬牙勉强能凑齐,50万就只能望而却步了,这就是金融杠杆的重要性。
摄图:何敏如今赣州首套房首付最低两成,这就很好的保证了刚需热度,让刚需客户都能享受金融杠杆的福利。为了保持房地产市场健康长效稳定发展,未来赣州的房价波动小,以“稳”为主导,不会出现大幅上涨,也不会出现大幅下跌。
所以在目前楼市稳定,支持刚需购房的环境下,刚需应快速上车,一旦首套房金融政策收紧,就追悔莫及了。
中期看土地
赣州市位于赣江上游,江西南部,纵距295公里,横距219公里,总面积39379.64平方公里,占江西总面积的近四分之一,是江西省最大的行政区,下辖3个市辖区、14个县、1个县级市、2个功能区,土地红利优势明显。
市长曾文明指出:“要纵深推进省域副中心城市建设,力争中心城区建成区面积达190平方公里、城市人口达190万左右,全市常住人口城镇化率达51.7%以上。”资料显示,2018年赣州市土地供应总量首破10万亩,10%作为商品住宅用地。

据统计,2019年上半年,赣州全市共成交504宗土地,同比2018年上半年增长21.7%,其中商业住宅用244宗,商服用地51宗。赣州全市上半年土地成交总金额约173.65亿元,成交总面积15836447.03㎡(约23754.67亩)。综合来看,2019年上半年赣州土地市场的成交量依然保持在高位,但是在调控的大背景下,房企拿地逐渐回归理性。
从当前来看,品牌房地产商还在不断涌入赣州这座城市,并在持续不断拿地,赣州房价长期看还有一个螺旋式上升的过程。
长期看人口
在江西,中心城区人口超百万的城市有两个,一个是南昌市,另一个则是赣州市。赣州是江西省人口最多的地级市,2018年户籍人口为981.46万人。
作为区位特殊的人口大市,补偿性发展阶段带来的旺盛需求和市场供应不足形成了明显反差,市场“僧多粥少”,房价也就水涨船高。因为拥有住房的需求是刚性的,人口的导入对城市房地产业的推动作用十分明显。房地产发展,长期看人口,没有人口的集聚,货币再多房价也上涨无忌,即使短暂的上涨也维系不了多久,终究会回到应有的价格水平。

同时,楼市购买力不仅与人口基数有关,还与人口结构关系更加紧密。购房者对住房的需求贯穿了整个生命周期,其中首次置业和改善性需求是最为核心的需求,而这些主要集中在25-44岁这个住房需求的黄金年龄段,得益于家庭收入的整合,这个年龄段的住房购买力最为充分。留意一下你身边的同事,看看年轻人是不是越来越多?

最后,我们看一下赣州的城镇人均可支配收入,是否买得起房子。2018年赣州城镇人均可支配收入为32163元一年。增速虽然是江西所有地级市中最快的,但是绝对值排名倒数第二。按照这个收入,需要30年的收入才能买一百平米的商品房,前提是这三十年房价不上涨,且不吃不喝。那么问题来了,你认为赣州房价合理吗?
信息来源:国家统计局、房产信息网等;
图片来源于网络;

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