聚义商学院|房子70年产权如何续期,还得看房地产税怎么定;每日地产内参(249)

70年产权到期怎么办?70年产权到期,房子难道就不是我的了吗?这或许是购房者较大的一个疑问,不仅如此,还有40年、50年产权的房子,这些项目到期后产权会不会延长、续期如何续,有没有法律规定?因此,很多…

70年产权到期怎么办?70年产权到期,房子难道就不是我的了吗?这或许是购房者较大的一个疑问,不仅如此,还有40年、50年产权的房子,这些项目到期后产权会不会延长、续期如何续,有没有法律规定?
因此,很多人之前有买房经历的人通常都不太清楚,常说房屋产权一般分为70年、50年、40年,那如果“70年产权”到期后,还了一辈子贷款买的房还是我的吗?会被如何处理?对买了房的、打算买房的都是关乎切身利益的大事。在“以房养老”政策开始在一些地区试点时,“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现实。
01
房子是可以继续住的
关于这个问题,近日两会表决通过的《民法典》一锤定音。《民法典》在第359条作出了以下规定:
住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
翻译一下就是:住宅70年产权到期后,房子是可以继续住的(非住宅产权到期先按照法律规定),但可能需要交纳续期费用,至于具体如何缴费,要等相应的法律法规出台。
靴子落了一半,但大家还有很多疑惑:
1. 既然可以续期,那么能续期多久?是不是会跟国外一样,变成永久产权?
2. 究竟是免费续期还是收费续期?
3. 如果收费,会按照什么标准,如果是按照土地出让的标准再缴纳一次土地出让金,岂不是相当于重新买一次房子?
4. 按照目前中国大多数住宅的使用时间,不到50年就成危房了,这种情况怎么办?
02
国外如何规定?
那么,国外针对这一块又是如何规定的呢?
比如,在美国产权是永久的,但需要缴房地产税,一般情况下,由当地政府对房屋的价格作出一个估价,然后按照一定的频率和税率缴纳房地产税。每个州以及州内各县市征收房产税的标准不同,税率一般在1%-3%不等,并且不同地区每年征收房产税的频率也不同,如费城每年只收一次,而新泽西州每年则会征收四次。
如果有人停止缴税了,那么政府有权对长期迟缴、不缴纳房地产税的物业进行相应的处置。
日本的情况也跟美国类似,同样是永久产权,也需要每年缴纳房地产税,只是具体的税率和税种不同。
相比之下,中国的房地产税说了很多年,但至今没有定论,而今年的《政府工作报告》中,根本就没提及房地产税。
03
使用权可以永远是你的
先给一个结论:中国房地产行业是一个建设性模糊的推进过程。房地产行业的各种法规边界到今天为止都是很模糊的,但是这种模糊是有建设性的,你不能否认,整个房地产行业、城市化,甚至是经济发展都在往前推进。
处在这样一个建设性模糊的过程中,70 年产权到期后怎么办?《民法典·物权编》对住宅和非住宅的规定,你可以说它规定得很清楚,也可以说它规定得很模糊。
很模糊,但至少有建设性——住宅到期以后,会为你解决的。
怎么解决,用哪些法规解决,其中最重要的就是房地产税的立法。“70年产权到期后怎么办”的问题,在房地产税立法完成之前,永远得不到具体答案。不管《民法典·物权编》写成什么样,现在给的仍然是建设性模糊的答案,必须等房地产税立法完成以后,才有清晰的答案。
我们试着翻译一下《民法典·物权编》的潜在意思:只要你的房子有合法产权证,无论是住宅还是非住宅,你手上的房子其实就是永久产权。但现在不能这么告诉你。
为什么说中国的房子是永久产权,不是只有 70 年吗?等房地产税立法完成、开始开征,只要你一直交税,这房子永远是你的,房子下面的土地使用权也永远都是你的——土地的所有权永远是国家的,但使用权可以永远是你的。
这跟国外相反,在国外,先告诉你这块地永远是你的,所以你得每年交税;在中国,只要一直交房地产税,你的第 18 代孙都可以拥有这块土地。
现在不能这么告诉你,是因为很多制度没有完全理顺、还在打架,只能用建设性模糊的表述暗示你,中国的房子其实就是永久产权。所以,不要那么介意外国买房所谓的永久产权,其实最终殊途同归。
04
续期缴费是趋势
这次《民法典》未明确如何续期,整体看,正常是50—70年的年限土地,未来缴纳一定的费用续期是趋势,所以这种缴纳是按照税费形式还是续期形式会影响未来房地产市场的走势。
目前的70年产权,只是临时政策,从房地产发展角度看,国外大部分经济体的私有产权都是无限年限,但有房产税或者物业税等弥补政府的土地出让金收入。
但从中国看,现在的市场基础已经不具备大幅度税种改革的基础。目前中国房地产已经进入了一个新常态,经济依赖房地产较强,这种情况下,即使一二线城市调控楼市,但三四线城市去库存频繁出现,房地产税不可能在经济需要房地产的情况下盲目出台,所以在房地产依然是经济重要支撑的情况下,房地产税不会在3年内出台。
推出房地产税的必要前提是不动产登记,从过去一年不动产登记的落地进程看,执行力度低于市场预期,因此在不动产登记尚未全面完成的情况下,房地产税落地的可能性很小。
此外,从目前国内大部分房屋质量来看,能熬到70年的基本没有,所以房地产市场更新换代非常快,中国绝大部分开发商的物业服务都比较差,甚至10年前的房屋就已经非常陈旧。对购房者来说,未来买房还是要选择好的物业公司。
总体而言,70年的住宅产权续期与50年、40的商业地块产权续期,政策都一样,非常明确,那就是续期都可以,但收费的可能性非常大。但因为大部分土地都起码还有20—30年才面临这个问题,我预计这个政策短期内不会清晰。
文字来源:吴晓波频道 /图片来源:网络
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